Pour acheter le bien immobilier de ses rêves, il y a plusieurs étapes à franchir. Elles ne sont pas toujours évidentes à identifier, c’est pourquoi le conseil d’un professionnel de la branche est tout à fait judicieux.


Par Jean-Luc Duckert & Francesco Sgroi

Le processus commence par l’établissement d’un budget, c’est à dire déterminer quel sera le prix d’un bien abordable par rapport à votre propre situation financière. Votre capacité financière vous permettra de savoir si votre projet d’achat est viable ou pas.

Dans un second temps, il sera nécessaire d’évaluer le bien immobilier (valeur de gage) pour lequel l’établissement financier vous accordera un prêt hypothécaire. Cette étape est très importante, car l’estimation aura une conséquence directe sur les fonds propres dont vous devez disposer. Dès lors, vous aurez une vision très claire sur le niveau d’endettement, et par conséquent le besoin en fonds propres.

Ensuite, une analyse approfondie de vos fonds propres sera étudiée (économies, avoir en caisse de pension, 3ème pilier ou autre). Lors de cette analyse, il est important de mesurer l’impact fiscal de l’achat d’un bien immobilier, tant sur le plan du revenu imposable que sur la variation de fortune. Afin d’exploiter au maximum le potentiel d’économie fiscale, il conviendra de faire la lumière sur les solutions d’amortissement.

Enfin, la dernière étape est la recherche de financement.Bien que les taux soient plus ou moins connus, il existe toutefois différences entre les établissements financiers.

Si vous êtes propriétaire, alors que faire des liquidités: j’amortis ou je place mon argent? Tous les propriétaires, endettés, se posent la question. Aujourdh’ui (septembre 2014), la structure des taux d’intérêt – les taux à court terme et long terme – sont historiquement au plus bas. Peut-on les voir encore plus bas? Peut-être, mais cette probabilité est très faible. Le Libor est à environ 1%, le taux sur 5 ans est à environ 1.5% et le taux à 10 ans est de 2%.

Faut-il amortir?

Amortir sa dette n’est pas toujours la bonne décision; cela dépendra des taux d’intérêt au moment où vous vous posez la question, mais également de la répartition de la fortune mobilière et immobilière de chacun. En entrant un peu plus dans la structure patrimoniale, le propriétaire immobilier devrait conserver un équilibre entre la fortune disponible et celle immobilisée dans la pierre.

Si on considère uniquement l’aspect du coût, il est donc moins attractif de diminuer sa dette quand les taux sont bas. En réduisant la dette hypothécaire avec ses liquidités, il ne sera plus possible de les utiliser pour d’autres dépenses ou investissements. Procéder à un amortissement permet de réduire les intérêts hypothécaires; en revanche, la charge fiscale s’accroît, puisque la déduction de ses intérêts du revenu imposable est faible. Du point de vue fiscal, amortir la dette n’est donc pas très intéressant.

Selon la capacité financière du propriétaire, il est possible de combiner un taux fixe avec un taux Libor pour obtenir un taux d’intérêt net encore plus bas. En allant encore plus loin dans la réflexion, plus la capacité financière est grand, plus le propriétaire pourra supporter les risques de placer son capital, au lieu de procéder à l’amortissement de la dette hypothécaire. En optant pour la solution du placement, le rendement du capital devra nécessairement être supérieur au coût net de la dette pour que cela en vaille la peine. Par contre, avant de procéder à un placement ou à un amortissement, il est primordial d’effectuer une analyse de prévoyance, c’est à dire d’identifier les couvertures financières en cas d’incapacité de gain ou en cas de décès.

Le conseil est planification financière n’est pas systématiquement le même pour tout le monde. Le propriétaire immobilier au bénéfice d’une dette résiduelle importante (supérieur à 65%) et d’un revenu moyen (plus ou moins CHF 120’000) devrait profiter actuellement des taux d’intérêts bas et mettre de côté des économies afin d’amortir sa dette dans le futur. Il serait dommage de devoir vendre son bien à cause d’un manque de liquidités si les taux devaient prendre l’ascenseur.

Source: Tout l’immobilier, 15 septembre 2014

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